京沪穗楼市大消息 住建部主管媒体刊文提“房地产支柱地位”
【资料来源于住建委官网、中国房地产报、新京报、第一财经、中国青年网】
11月8日，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会，财政部部长透露支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，一方面，从需求侧加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求，将契税现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
11月18日，上海和北京先后发布房地产新政，明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策；同日，广州征集“放宽入户”意见。
取消普通住房和非普通住房标准
上海楼市进入“最宽松”期 北京500万元二套房契税减负10万
普通住宅和非普通住宅有何区别？据业内专家介绍，一般有两种方式区分普通住宅和非普通住宅，一是不同城市基于房子的位置、单总价去界定的普通住宅和非普通的高端住宅；二是住宅性质和非住宅性质的区别，比如商业、办公、商住。普通住宅和非普通住宅的增值税、契税不同。
18日，上海印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
具体来看，关于个人转让住房个人所得税，《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据相关规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。按照上述规定，上海取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整，例如出售满五唯一住房免征个人所得税等。
关于个人出售住房增值税，根据住建部等发布的相关新规，持有满2年后出售免征增值税；不满2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。此前，即便持有房源满2年，非普宅出售时也需缴纳增值税。
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以上两项新政有效降低了房东的房屋销售成本。举例来看。一名房东手中有一套面积150平方米、买入总价800万的房源，在持有3年后，以总价1000万卖出，在原政策下，则需要缴纳增值税（1000-800）*5%=10万元；新政后无需缴纳增值税。个税方面，该套房房东现在只要支付1000*1%=10万；调整前则需要收1000*2%=20万。也即新政之后，上述房源出售后，房东可以少缴纳20万元税费。
关于个人购买住房契税，此前，上海执行的契税标准为首套房契税90平方米及以下1%、90平方米以上1.5%，二套房无论面积多少都为3%。新政后，上海个人购房契税优惠政策与全国统一，也即，购买首套房面积为140平方米及以下的，按1%征收契税；140平方米以上的，按1.5%征收契税。购买二套房，140平方米以上的，按1%；140平方米以上的，按2%征收。
媒体第一财经采访专家严跃进表示，新政之后，在上海认购140平方米及以下住房，契税降至最低水平，即1%，这基本覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求，有力支持了购房消费行为。对于购置二套房，新政执行的契税标准减负效应也较为明显，例如认购1000万总价的住房，新政前契税最高需30万，新政后最低可为10万，即直接减少20万。严跃进还表示，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放，当前上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段。
随后，11月18日晚，北京印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，根据规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。《通知》明确，根据《公告》规定，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。本市享受契税优惠政策的具体操作办法仍按现行规定执行。
新政实施后，将对北京房产市场产生哪些影响？媒体新京报记者采访了业内专家，并算了一笔账。通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。此前北京规定，个人购买首套住宅，90平方米（含）以下的税率为1%，90平方米以上的税率为1.5%；个人购买二套住宅，不区分面积，契税税率均为3%。《通知》实施后，假设个人购买面积90-140平方米的首套住房，总价500万元，其契税将从过去的7.5万元减少到5万元，节省了2.5万。能享受优惠最多的是购买面积不超过140平方米的二套住房的群体，假设总价500万元，其契税将从过去的15万元减少到5万元，减少了三分之二。
北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，在二手房交易中，普通住宅认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税和契税。此次取消普通住宅及非普通住宅认定标准，会减轻部分购房人的负担，普通住宅与非普通住宅将在税费缴纳等过程中执行同等要求，有助于降低购房者置业成本，“此前会对大户型收取比较高的税收，此次取消普通住宅和非普通住宅标准，大户型受益更多。”
有望打响一线放开购房落户第一枪
广州将在全市范围内收购存量房 大城市落户门槛一降再降
同日，广州市发展改革委发布《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》。其中提到入户类别将分为引进人才入户、积分制入户、政策性入户、投资纳税入户和安居乐业入户五个类别，系新增投资纳税入户和安居乐业入户；非广州市户籍人员，可依照对应的入户类别和相关条件申请将户籍迁入广州。(点击详情)
分析师指出，新增安居乐业入户政策本着合理有序、渐进适度的原则，兼顾“增量”“存量”需求，实施区域差别化安居乐业入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。
除拥有合法产权住宅+1年社保的要求，对于安居乐业入户实施区域范围内符合条件的人员，征求意见稿还提出了计划指导类指标办理。其中，住宅房屋产权为两人及以上人员共有的，须经所有产权人协商一致并公证确定其中一人申请，其他共有产权人不再适用；申请人须在广州市连续缴纳社会保险满1年。通过二手房申请安居乐业入户，要求该住宅房屋原户口全部迁出且3年内未用于办理过安居乐业入户。
媒体报道称，本次征求意稿若能通过，广州将成为第一个放开购房入户的一线城市。业内人士表示，广州此举的目的，是为积极适应人口发展新常态，保持人口合理有序增长，优化人口结构，提高人口素质，加快转变超大城市发展方式而拟定的。这其中，关于安居乐业入户相关措施，在客观将对广州楼市形成利好。
专家认为，其他一线城市若也能跟进安居乐业入户政策，将进一步激发基于落户需求而购置房产的消费行为。
广州楼市还有另一则重磅消息，11月18日下午，广州安居集团正式发布公告，将在全市范围内收购满足90平米以下的存量商品房作为保障房，有意参加的开发商可于11月18日至12月18日期间报名。这一举措意味着广州收购存量商品房作保障房的措施正式从此前的增城等区扩大到全市范围。
广州安居集团的公告提出，本次征集存量商品房的范围为全市行政区域内已建成的存量商品房房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。房源必须满足以下条件：一是资产负债和法律关系清晰；二是已取得竣工联合验收意见书；三是面积在90平方米以下；四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。本次公告并未提及如何确定最为关键的收购价格和总收购金额，预计这些细节后续还有待交易双方共同确认。
重新认识和肯定房地产业支柱地位
住建部主管媒体发声：市场持续调整对国民经济造成严重拖累
11月17日，国家住房和城乡建设部主管的地产首席财经融媒体中国房地产报刊发文章《重新认识和肯定房地产业的支柱地位》引发热议。
文章表示从全球来看，房地产业在绝大部分国家都是支柱产业。这不仅是因为它对GDP增长、财政收入和就业有着直接且巨大的支撑作用，更因以它为核心形成的绵长、复杂、交互影响的多层次、立体性产业链体系与资本流动在一国经济中占据着战略地位。房地产市场不仅承载着现代经济运行所需的基础条件——土地开发的功能，也提供了房地产这种人类最大宗的、直接占据现代社会财富价值七成以上商品的交易系统，更为科技创新提供了巨大而广泛的应用场景。
1997年亚洲金融危机后，中国房地产业获得了较快发展，在多个国民经济发展规划和国家级重要文件中，都承认了房地产业的支柱产业地位。但2016年后，因为房价上涨引起的舆论冲击以及实施紧缩性调控政策的需要，国家基本不再强调房地产业的支柱产业地位，相关文件也大多回避了这种说法，“去房地产化”的倾向非常明显。
2021年以来，房地产市场持续调整，对国民经济造成严重拖累。在此背景下，重新讨论房地产的产业性质，肯定它对国民经济稳定、健康发展的支撑作用，不仅是认识经济规律和当前经济形势的需要，也对推动房地产市场“止跌回稳”，进而稳定中国经济有重大意义。
文章还强调房地产业超强的产业关联性滋生出超强的就业创造力。中国现在有各类房地产相关企业约220万家，若平均每家有10人就业，就达2200万人。更重要的是，房地产业与建筑、建材、金融、商贸、家居装修、物业管理、旅游酒店、教育、健康医疗、文化娱乐、物流配送、科技等行业，通过前向、后向和侧向关联，建立起绵长、复杂、立体性的产业关联网络，而这些行业各自又包含着复杂的产业链网络，都可细分成很多行业，涉及众多企业和经济活动，劳动力需求巨大。这种复杂、细密、立体的产业分工及协调运转体系，创造出大量、多专业、多工种、多层次的就业机会，估计在中国涉及上亿个就业岗位，由此不难理解房地产业用工与整个就业市场之间“一荣俱荣、一损俱损”关系。
同时，从稳定财富价值和恢复大众信心角度，需要房地产业继续发挥提振作用。从财富积累看，许多国家房地产价值占该国总财富的一半左右或更高。英国曾有一项调查估计，房地产价值占该国总财富的比率高达73.2%。在中国，从家庭来看，房地产价值大约占家庭财富的7成左右。从全社会看，以房价尚算稳定的2021年的数据推算，全国商品房销售均价为10139元/平方米，商品房交易面积179433万平方米，仅此一项当年交易对应的财产量就达约18.19万亿元。若把存量房都折价计算，全国房产财富规模至少有三四百万亿。全国城市与建制镇中未建造房屋的土地的价值还未包括在内。对这么基础性、巨量的资产，其价格涨跌不仅对政府的财政收入影响显著，而且对大众心态、投资与消费支出和社会秩序也具有重大影响：价格上涨会带来“财富效应”，业主的净资产增加，投资与消费信心会增强，家庭支出上升，全社会的交易增加，进而对经济增长起到促进作用。反之，价格下跌则可能导致“资产缩水”，甚至引发恐慌性抛售。业主会减少投资与消费，市场状况进一步恶化。当房产是家庭主要资产时，在失业、收入下降但还必须还月供的条件下，业主可能陷入生活困境甚至信心崩溃。所以，从稳定财富价值和提升大众信心角度看，确保房地产业稳定、健康发展，十分必要。
对于房地产新政策和走向，你怎么看？
